Операции с недвижимостью

Налоговый вычет — это своего рода льгота, которой граждане могут воспользоваться при покупке или продаже определенного имущества. За последнее время, после внесения в законы некоторых поправок, порядок получения вычетов для некоторых лиц изменился. Расскажем об этом подробнее.

Вычет при продаже: По закону доход от реализации имущества облагается налогом на доходы физического лица (НДФЛ) в размере 13%. Допустим, вы продали квартиру за 3,5 млн руб. (налоговая база) — извольте заплатить 455 тыс. руб. налога. Сумма совсем не маленькая. Но имущественный налоговый вычет позволяет сократить размер НДФЛ, а иногда и вообще его не платить. Если вы продаете жилой дом, квартиру, комнату, дачу, садовый домик, земельный участок (или долю в таком имуществе) и при этом недвижимость находится в собственности менее трех лет, то налоговая база уменьшается на 1 млн руб. Но можно вообще не платить НДФЛ. Во-первых, когда имущество в собственности не менее трех лет. Во-вторых, когда сумма сделки составляет менее 1 млн руб. для жилой недвижимости или земельного участка (или менее 250 тыс. руб. для другого имущества). Как можно получить вычет при продаже имущества? Если оно находилось в собственности менее трех лет, вы обязаны подать налоговую декларацию о полученных доходах. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Затем вы самостоятельно рассчитываете сумму НДФЛ и оплачиваете его не позднее 15 июля года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход. Ждать налогового уведомления или квитанции с реквизитами не нужно.
Расходы — в зачет: Вместо использования права на получение вычета налогоплательщик может уменьшить налоговую базу на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов (но не любых, а связанных с получением дохода, который облагается НДФЛ). Допустим, вы купили дом-развалюху, вложили деньги, сделали ремонт и при этом сохранили все чеки и квитанции: на покупку стройматериалов, оплату работ и т.д. При продаже недвижимости чеки помогут вам подтвердить расходы.
Льготы при покупке: Когда вы приобретаете или строите жилье либо покупаете земельный участок, то также можете получить имущественный налоговый вычет — в размере не более 2 млн руб. Если стоимость недвижимости составляет 2 млн руб. или более, то покупателю-налогоплательщику вернут 260 тыс. руб.: 2 млн руб. х 13% = 260 тыс. руб. Если цена покупки менее 2 млн руб., то вычет составит 13% от суммы.
Вернуть вычет покупатель может двумя способами. Первый — через налоговую инспекцию, куда нужно будет подать декларацию по окончании налогового периода. Вместе с ней необходимо предоставить: письменное заявление налогоплательщика, платежные документы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и др.). Такой вариант подходит тем, кто хочет воспользоваться вычетом не только по имуществу, приобретенному в течение последнего года, но и по купленному несколько лет назад. Однако следует иметь в виду: заявление о возврате вычета может быть подано только в течение трех лет со дня уплаты налога. Имущественный вычет будет перечислен на ваш личный расчетный счет.
Второй способ — можно не ждать окончания налогового периода и вернуть вычет на работе. Тогда бухгалтерия предприятия не станет удерживать НДФЛ, а значит, на руки вы будете получать на 13% больше, чем обычно. Но прежде все равно придется посетить инспекцию с пакетом документов, для того чтобы налоговики подтвердили ваше право на вычет. Зарплату без НДФЛ вы будете получать до тех пор, пока сумма возвращенных налогов не достигнет 260 тыс. руб.
Общее имущество: Как быть, если продаваемое или приобретаемое имущество является совместной собственностью? По общему правилу вычет предоставляется пропорционально доле или по договоренности между собственниками.
Если жилое помещение купили супруги, то неважно, за кем из них оно числится. По мнению Минфина, если между мужем и женой не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности, то квартира находится в общей собственности независимо от того, на чье имя приобретена недвижимость и оформлены платежные документы. При этом оба супруга считаются совместно участвующими в расходах по покупке и имеют право на имущественный налоговый вычет, который могут распределить по договоренности.
На пенсии: До 2012 г. пенсионеры, не имеющие дохода, облагаемого НДФЛ, не могли воспользоваться налоговой льготой при приобретении или строительстве жилья, так как налоговый вычет использовался только с года, в котором была произведена государственная регистрация права собственности на жилье (или подписан акт приема-передачи квартиры в новостройке). С 1 января 2012 г. для пенсионеров остаток имущественного вычета может быть перенесен на предшествующие налоговые периоды (но не более трех). Для получения необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства, предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ и документы, подтверждающие право на вычет.
В доле с детьми: Что касается покупки квартиры семьей, в которой есть несовершеннолетние, то здесь действует следующее правило. В случае, если родитель приобретает недвижимость за счет собственных средств в общую долевую собственность со своими детьми, то он имеет право на получение имущественного вычета в соответствии с фактически произведенными им расходами в пределах установленного размера налогового вычета (п. 2 резолютивной части Постановления Конституционного суда РФ от 13.03.2008 г. № 5 П). При этом в дальнейшем ребенок не утрачивает право на получение имущественного вычета (то есть сможет воспользоваться льготой, если впоследствии сам будет приобретать недвижимость).
Кто не получит вычет? Рассчитывать на налоговый вычет не приходится еще в следующих случаях. Во-первых, такое право дается только один раз в жизни, и если вы ранее уже воспользовались льготой при покупке или строительстве жилья, то повторно получить вычет не сможете. Во-вторых, имущественный вычет не дадут, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого помещения производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также средств материнского (семейного) капитала.
К СВЕДЕНИЮ: При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.


23.06.2013 18:32/читать дальше...

Многие жители давно сдают квартиры внаем: приезжим из других городов, молодым семьям, иностранцам, даже своим знакомым, которые вынуждены снимать жилье на время капитального ремонта. К сожалению, часты не только связанные с наймом аферы, но и недоразумения между арендодателем и нанимателем. Как правильно хозяину урегулировать отношения с жильцами? Как нанимателю избежать неожиданного повышения платы или посещения квартиры владельцем в его отсутствие? О правах и обязанностях нанимателя и наймодателя и пойдет разговор.

Тонкость первая. Сам термин "аренда" не так прост и однозначен, как кажется на первый взгляд. Есть очень важный нюанс: согласно российскому законодательству частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, юридическое лицо - договор аренды. Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения его условий.

Тонкость вторая. Квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц. Есть только маленькое но: владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.

Тонкость третья. Предоставление помещения для проживания лицам без регистрации и гражданства влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере до 5 минимальных размеров оплаты труда. Если же собственник нарушил закон повторно в течение года после предыдущего взыскания, он может быть оштрафован на сумму от 5 до 20 МРОТ.

Тонкость четвертая. Очень важен тот факт, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом - 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем (даже если это несколько недель), ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.

Тонкость пятая. В государственном и муниципальном жилом фонде квартиры гражданам предоставляют по договору социального найма. В соответствии со ст. 76 ЖК РСФСР граждане имеют право отдать это жилое помещение другим лицам за плату во владение и пользование. Правда, с этим связаны определенные трудности. Во-первых, нужно согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи, во-вторых - муниципалитета на сдачу в поднаем жилого помещения, потому что именно муниципалитет в данном случае является собственником квартиры и наймодателем. Его интересы представляют РЭУ, ГРЭП и другие жилищно-коммунальные конторы.

Разрешения муниципалитета получить не удастся, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше установленной нормы. Закон также запрещает поднаем, когда в квартире проживают лица, страдающие некоторыми хроническими заболеваниями в тяжелой форме. Следует иметь в виду, что ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель муниципальной площади, а не тот, кому она сдана в поднаем. Фактически легально сдать в поднаем муниципальную жилплощадь довольно сложно: муниципалитеты идут на такие сделки весьма неохотно. А без их санкции гражданину грозит штраф за административное правонарушение, возможен даже отказ в перерегистрации договора.

 

Отдельно о договоре найма:

Почему договор все-таки нужно заключать? Вообще-то, договор найма - дело полезное, ведь при возникновении разногласий трудно аргументировать свои претензии, если отношения зафиксированы в устной, а не в письменной форме. К сожалению, причин для их выяснения может быть масса: от многочисленных визитов в квартиру хозяина без предупреждения или при отсутствии жильца до сдачи квартиры нанимателем в субаренду.

Оформить договор довольно просто: достаточно прибегнуть к помощи риелторской компании. Не требуется даже заверение нотариуса: документ имеет юридическую силу и без него.

Что нужно указать в договоре? Прежде всего - паспортные данные нанимателя и хозяина. В предмете договора фиксируют характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Здесь же прописывают права и обязанности сторон, условия оплаты и расторжения договора, его сроки.

Нанимателю заключение договора выгодно, пожалуй, даже больше, чем собственнику квартиры. Ведь именно в этом документе оговариваются многие немаловажные вопросы: например, как часто хозяин может посещать квартиру, должен ли он предупреждать о своем визите заранее, корректно ли заходить в квартиру, когда там нет жильцов, и т. п. По закону в период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит, он может требовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения, и тем более, когда в ней никого нет.

Хорошо, если в договоре будут стоять подписи не только нанимателя и наймодателя, но и всех собственников или зарегистрированных в квартире. По закону они обязательны, но на практике это происходит очень редко.

В договор должна быть внесена стоимость одного месяца найма. При этом должно быть указано время, в течение которого наймодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты, а также пределы ответственности квартиранта. Например, если квартиру зальет сосед сверху, наниматель не обязан делать ремонт за свой счет.

Коротко о расписках. Самый лучший способ избежать недоразумений при оплате - обмен расписками. Наниматель передает хозяину квартиры расписку, где указано, какая сумма и за что передана (необходимо назвать период, за который вносится плата). Владелец жилого помещения удостоверяет, что он принял определенную сумму в качестве платы за квартиру за конкретный промежуток времени.

Договор поднайма почти не отличается от договора найма с собственником квартиры. В нем точно так же фиксируют сведения о квартире, срок поднайма и размер оплаты. Но самое главное здесь - удостоверение в получении согласия остальных жильцов и собственника (муниципалитета).

Таким образом, заключая договор найма, гражданин выбирает самый действенный способ избежать недоразумений и не стать жертвой мошенников, и это выгодно как нанимателю жилого помещения, так и его собственнику.

 


23.06.2013 18:29/читать дальше...

Давайте ненадолго отвлечемся от недвижимости и представим, что мы с Вами попали в магазин, ну например, модной одежды. В этом магазине масса различного красивого и качественного товара. Он лежит на полках, висит на плечиках, им «забиты» сверху до низу полки складских помещений и (о, счастье! ) он представлен на манекенах. На манекенах модная одежда выглядит особенно привлекательной, ведь она отглаженная и «сидит» просто замечательно на идеально сложенной фигуре манекена. На что же Вы, дорогой Покупатель, обратите внимание в первую очередь? Конечно же на вещь, красиво представленную. О чем же это говорит? Да о том, что мало иметь качественный товар, его еще нужно умело преподнести, правильно и красиво. Да и не только в качестве товара дело. Ведь один и тот же товар в одном магазине продается «на ура», а в другом залеживается, а затем уценяется. От чего же это зависит? Конечно же от Продавца, от его отношения к своему товару. К чему я веду? Да к тому, что Агентство недвижимости это и есть магазин – недвижимости, а продавец в этом магазине – агент по недвижимости, или как сейчас модно называется, - риэлтор. Так вот от этого агента, а вернее, от его отношения к своему товару и зависит насколько эффективно продается в магазине товар.

Вот, уважаемые Собственники недвижимости, если мои аналогии Вам понятны, товар – это Ваша недвижимость. И если при продаже Вы получаете за нее Ваши законные денежки, то риэлтор при этом является тем Продавцом в магазине недвижимости, от которого зависит насколько будет эффективным процесс продажи. А эффективность определяется максимально возможной ценой в минимально короткие сроки. Как вы думаете, Продавец в этом нашем «Магазине недвижимости» за свою хорошую работу должен получить зарплату? Без сомнения, хорошо выполненная работа должна быть оплачена. Ведь это он, Продавец, придавал товарный вид, привлекательно выставлял на витрину этот товар, и вложил свою энергию в продвижение товара и в итоге, его продал. Вот мы и подошли к самому главному для реализации товара, значит, важно найти самого лучшего Продавца-риэлтора. Ведь Вы уже согласились со мной, что это ответственная и серьезная работа и от того насколько она будет качественной, зависит за какую сумму будет продан Вам товар и сроки продажи. Где же найти лучшего Продавца-риэлтора? Вероятнее всего он работает в одном из лучших магазинов недвижимости, т. е. в серьезном Агентстве недвижимости, известном на рынке. Он, наверняка, настоящий профессионал. Он дорожит не только своим местом, но и репутацией фирмы. Для того, чтобы правильно определится, наверное Вам придется пообщаться с несколькими агентами и сравнить их. Профессионал, прежде чем заняться продажей Вашего объекта недвижимости, должен лично его увидеть, посмотреть документы, уточнить подробности, обосновать рекомендованную стоимость. Выбирайте для себя своего Агента! Того, кто будет защищать Ваши интересы, кто сможет отстаивать цену на Ваш объект недвижимости. Не забывайте, что с этим человеком Вам придется контактировать постоянно в течении определенного времени, поэтому он должен быть не только профессионалом, но и приятным для Вас в общении человеком. Вы ему должны доверять так же, как и своему доктору. Обсудите условия продажи Вашего объекта (цена, сроки, вознаграждение за риэлторские услуги) и зафиксируйте в письменном договоре на обслуживание. Не доверяйте устным договоренностям, чтобы в процессе продажи у Вас не возникало недоразумений. К счастью, времена «ремесленничества», когда всё делали своими руками, прошли. У каждого есть профессия, которая его кормит, и оптимальное решение: «Каждый должен заниматься своим делом! ». От души желаю Вам успехов в поиске настоящего профессионала, который станет для Вас не только помощником, но и другом, которому Вы доверяете и который Вас не подведет, а вознаграждение за его работу будет адекватно той пользе, которую он принес. Мы достойны в нашей жизни быть профессионалами и работать с профессионалами!


23.06.2013 18:28/читать дальше...

Споры по поводу прав собственности на жилье — весьма распространенное явление в судебной практике. На какие моменты обратить внимание при подготовке сделки купли-продажи, чтобы быть уверенным в своих правах? Какой приобретатель признается добросовестным, даже если на его квартиру или дом претендует кто-то еще?

В соответствии с действующим жилищным законодательством жилые помещения могут находиться как в государственной, так и в частной собственности. Собственником признается лицо, чье право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возникновение прав на недвижимость удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

 В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

 На основании части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Развивая данное положение применительно к жилищным отношениям, часть 1 статьи 11 ЖК РФ указывает на то, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

 Согласно части 3 статьи 11 ЖК РФ, защита жилищных прав осуществляется путем:

 — признания жилищного права;

 — восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, которые нарушают это право или создают угрозу его нарушения;

 — признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу;

 — неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу;

 — прекращения или изменения жилищного правоотношения.

В каких случаях право собственности можно оспорить?

 Иногда право собственности на жилое помещение, несмотря на наличие свидетельства о государственной регистрации этого права, оспаривается в судебном порядке. Самый распространенный пример — иски об истребовании имущества из незаконного владения, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности, выселении. Подобные требования предъявляют  лица,  права  которых нарушаются заключенным договором купли-продажи жилого помещения.

 Приведу пример: так, Судебные органы в своем определении признали договор купли-продажи квартиры недействительным на том основании, что сделка была заключена с нарушением прав несовершеннолетних. В спорном жилом помещении кроме собственника были зарегистрированы двое несовершеннолетних. Для отчуждения квартиры требовалось получить согласие органа опеки и попечительства, что сделано не было. На этом основании квартиру изъяли у нового собственника.

 Заявления об оспаривании договора купли-продажи жилого помещения могут исходить от одного из супругов, который не давал согласия на отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности. Также один из наследников может подать иск в суд о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, так как он имеет права на жилое помещение в порядке наследования.

 Другим основанием признания договора купли-продажи жилого помещения недействительным является заключение сделки лицом, которое не отдает отчета в своих действиях. Например, определением Суда установлено, что в соответствии с заключением судебно-психиатрической экспертизы продавец на момент заключения договора купли-продажи квартиры не понимала значения своих действий и не могла ими руководить. Этот факт стал основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

 Во избежание негативных последствий в виде признания сделки недействительной при покупке жилого помещения необходимо удостовериться, что продавец является его собственником. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Также при заключении договора купли-продажи необходимо получить расширенную выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто еще зарегистрирован в квартире или доме.


23.06.2013 18:27/читать дальше...